La Ley de la Segunda Oportunidad en España está diseñada para ayudar a personas físicas y autónomos que se encuentran en una situación de sobreendeudamiento a renegociar o, en algunos casos, cancelar sus deudas. Sin embargo, cuando se trata de deudas con la comunidad de propietarios, es esencial entender cómo se aplica esta ley y qué otras opciones existen para resolver estas obligaciones.
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En España, un vecino se considera moroso cuando no abona las cuotas o derramas aprobadas por la comunidad de propietarios dentro del plazo establecido. Estos plazos y las cantidades suelen estar definidos en los estatutos de la comunidad o en las decisiones de la junta de propietarios. La morosidad permite a la comunidad emprender acciones legales para recuperar la deuda, incluidos los intereses y posibles costes judiciales.
La comunidad de propietarios tiene un plazo de cinco años para reclamar judicialmente las deudas impagadas, conforme a lo establecido en el artículo 1966.3 del Código Civil. Este plazo se cuenta desde la fecha en que la deuda es exigible. Si la comunidad no reclama dentro de este periodo, la deuda podría prescribir, lo que significa que el deudor podría quedar exento de pagarla.
Además de las opciones tradicionales, como el procedimiento monitorio y el embargo de bienes, existen diversas estrategias que la comunidad de propietarios puede utilizar para recuperar las deudas impagadas:
El primer paso para cobrar una deuda es intentar resolver la situación de manera amistosa. Esto implica contactar al vecino moroso para discutir su situación y explorar opciones como un plan de pagos flexible. Este enfoque puede ayudar a evitar conflictos y a encontrar una solución que beneficie a ambas partes. Es recomendable documentar este contacto, por ejemplo, enviando una carta certificada o un burofax, lo que servirá como prueba en caso de que se necesite tomar medidas legales más adelante.
Algunas comunidades optan por aplicar medidas disuasorias previstas en la Ley de Propiedad Horizontal, como la imposición de intereses por el retraso en el pago o la restricción temporal del acceso a ciertas instalaciones comunes no esenciales, como piscinas o gimnasios. Estas medidas deben ser razonables y no deben afectar derechos fundamentales como el acceso a servicios esenciales.
Si las gestiones amistosas no dan resultado, la comunidad puede recurrir al procedimiento monitorio, un proceso judicial diseñado para la reclamación de deudas de manera rápida y eficaz. Para iniciar este proceso, es necesario convocar una junta de propietarios en la que se certifique la deuda y se autorice al presidente o al administrador a iniciar la reclamación judicial. Una vez que el procedimiento monitorio es aceptado por el juzgado, el deudor tiene un plazo de 20 días hábiles para pagar la deuda o para oponerse. Si no se opone ni paga, el proceso puede derivar en un embargo de bienes.
En casos extremos, si el procedimiento monitorio no resulta en el pago de la deuda, la comunidad puede solicitar al juez el embargo del inmueble del deudor. Esto podría llevar, eventualmente, a la subasta de la propiedad para saldar la deuda pendiente con la comunidad.
Algunas comunidades optan por contratar un seguro de impago de cuotas, que cubre las cuotas no abonadas por los vecinos morosos. Este seguro permite a la comunidad mantener su liquidez y cubrir los gastos comunes, mientras se gestionan las reclamaciones contra el propietario deudor.
Si la propiedad en cuestión ha sido vendida, la comunidad puede negociar directamente con el nuevo propietario, quien, según la Ley de Propiedad Horizontal, es responsable de las deudas correspondientes al año en curso y a los tres anteriores.
La Ley de la Segunda Oportunidad, regulada por la Ley 25/2015, permite la cancelación de deudas, incluyendo las deudas con la comunidad de propietarios, aunque no es un proceso automático ni sencillo. Según la normativa vigente, la comunidad de propietarios es un acreedor privilegiado, lo que significa que tiene prioridad en el cobro frente a otros acreedores.
Durante el procedimiento de la Ley de la Segunda Oportunidad, es posible negociar un acuerdo extrajudicial de pagos que incluya la deuda con la comunidad. Si no se alcanza un acuerdo y se solicita la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI), un juez decidirá si es posible cancelar la deuda, teniendo en cuenta la situación económica del deudor y la naturaleza de la deuda. Es importante destacar que, en algunos casos, las deudas con la comunidad pueden no ser exoneradas.
Si tienes una vivienda en propiedad y decides acogerte a la Ley de la Segunda Oportunidad, tu inmueble podría verse afectado. Dependiendo del valor del inmueble y la magnitud de la deuda, es posible que la vivienda sea incluida en el proceso de liquidación de bienes para satisfacer a los acreedores. No obstante, existe la posibilidad de conservar la vivienda, especialmente si es la única residencia y se cumplen ciertos requisitos.
Acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad puede ser una opción viable si tus deudas son insostenibles y no ves forma de cumplir con tus obligaciones. Sin embargo, si tienes un inmueble en propiedad, debes considerar que podrías perderlo durante el proceso de liquidación. Por otro lado, en función de las negociaciones y circunstancias específicas, podrías conservarlo. Cada caso es único, por lo que es fundamental obtener asesoramiento legal especializado para evaluar todas las opciones antes de tomar una decisión.
La Ley de la Segunda Oportunidad en España ofrece una vía para la cancelación de deudas, incluidas las de la comunidad de propietarios, pero también existen otras opciones que deben considerarse. Desde la vía amistosa hasta el embargo y subasta del inmueble, pasando por la contratación de un seguro de impago de cuotas, cada comunidad de propietarios puede emplear diferentes estrategias para recuperar las deudas impagadas. Es esencial evaluar todas las alternativas y contar con asesoramiento legal adecuado para tomar la mejor decisión según tu situación particular.
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