Cuando una familia atraviesa una crisis económica y no puede hacer frente a la hipoteca, el miedo a perder la vivienda es una de las principales preocupaciones. Desde 2012, con la aprobación del Código de Buenas Prácticas, se han establecido medidas para proteger a los deudores hipotecarios en situaciones de vulnerabilidad. Una de esas medidas es la quita hipotecaria, reforzada tras la modificación de 2022 (Real Decreto-ley 19/2022).
En Debify te explicamos en detalle qué significa este mecanismo, cómo funciona, cuándo se puede solicitar y qué alternativas existen si no logras acceder a él.
¿En qué consiste la quita hipotecaria?
La quita hipotecaria es un descuento aplicado sobre el capital pendiente de una hipoteca. Es decir, no se elimina toda la deuda, pero sí se reduce una parte, lo que ayuda a que la cuota mensual sea más asumible.
El objetivo es ofrecer una segunda oportunidad a las familias que, pese a su voluntad de pago, no pueden cumplir con las condiciones iniciales de su préstamo.
¿En qué situaciones se puede pedir una quita hipotecaria?
Los casos en los que se contempla esta medida son los siguientes:
- Inviabilidad del plan de reestructuración.
Si después de intentar reestructurar la hipoteca la cuota resultante sigue siendo demasiado elevada, se puede solicitar la quita. - Procedimiento de ejecución hipotecaria.
Cuando ya se ha iniciado la ejecución y está anunciada la subasta de la vivienda. - Imposibilidad de la dación en pago.
Si la vivienda presenta cargas posteriores y, por lo tanto, no se puede entregar al banco como forma de cancelar la deuda.
¿Cuándo se considera inviable un plan de reestructuración?
El plan de reestructuración pierde viabilidad cuando la cuota hipotecaria que se fija supera el 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar. En ese punto, se abre la puerta a solicitar la quita hipotecaria como medida de alivio.
¿Qué condiciones marcan el umbral de exclusión?
Para poder solicitar la quita es necesario encontrarse en el umbral de exclusión, un concepto definido en la normativa. Los principales requisitos son:
- Ingresos limitados: que la unidad familiar no supere 3 veces el IPREM (o 4 veces en casos de discapacidad o situaciones de especial vulnerabilidad).
- Empeoramiento económico: haber sufrido en los últimos 4 años una caída significativa en la capacidad de pago o atravesar una situación familiar complicada (por ejemplo, monoparentalidad, discapacidad, violencia de género, entre otras).
- Cuota desproporcionada: que el pago de la hipoteca consuma más del 50 % de los ingresos familiares (o más del 40 % en algunos supuestos especiales).
- Sin otros bienes disponibles: que no existan activos suficientes para saldar la deuda por otros medios.
- Única vivienda habitual: la hipoteca debe recaer sobre la residencia principal y no sobre otros inmuebles.
¿De cuánto puede ser la quita hipotecaria?
La reducción no es fija. El banco puede aplicar distintos métodos de cálculo, entre ellos:
- Rebaja directa del 25 % del capital pendiente.
- Cálculo proporcional entre lo que ya se ha pagado y lo que falta por pagar.
- Reducción vinculada al valor actual de la vivienda, teniendo en cuenta la tasación inicial y el préstamo concedido.
El banco está obligado a comunicar los resultados del cálculo, tanto si acepta la quita como si la deniega.
¿En cuánto tiempo debe responder la entidad financiera?
Una vez acreditada la inviabilidad del plan de reestructuración, el banco dispone de un mes para dar respuesta sobre la aceptación o el rechazo de la quita hipotecaria.
¿Qué alternativas existen si no consigues la quita?
No todos los deudores logran beneficiarse de esta medida. Si es tu caso, aún puedes valorar otras opciones como la Ley de la Segunda Oportunidad, que permite:
- Cancelar gran parte de tus deudas, incluyendo las que no están vinculadas a la hipoteca.
- Suspender embargos en marcha y frenar nuevos procedimientos.
- Liberarte de los registros de morosidad.
Esta vía legal se ha convertido en una salida para quienes necesitan empezar de cero tras una situación de sobreendeudamiento.
Salir adelante frente a una hipoteca impagada es posible si conoces tus derechos y las soluciones legales disponibles. La quita hipotecaria puede ser una gran ayuda, pero no siempre es concedida por los bancos.
En Debify ponemos a tu alcance un estudio económico gratuito que te permite saber en pocos minutos si cumples los requisitos para solicitar una quita hipotecaria o si puedes acogerte a otras soluciones como la Ley de la Segunda Oportunidad.
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