Cuando una persona piensa «no puedo pagar la hipoteca», las consecuencias pueden variar según el tiempo del impago, la normativa aplicable y las opciones que se elijan para resolver la deuda. Si el retraso en los pagos es breve, el banco aplicará intereses de demora; pero si el impago se prolonga, puede declararse el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario e iniciarse un proceso judicial.
En Debify te explicamos qué sucede si no puedes pagar la hipoteca y qué alternativas existen para evitar perder la vivienda o cancelar tus deudas de forma legal y ordenada.
¿Dónde se regulan los plazos para declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca?
Los plazos para que una entidad declare el vencimiento anticipado de la hipoteca están regulados en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de contratos de crédito inmobiliario. Esta normativa introdujo cambios importantes frente a la ley anterior, ya que antes el banco podía ejecutar la hipoteca tras solo tres cuotas impagadas. Con la reforma, los plazos se ampliaron para proteger a las personas hipotecadas.
¿Cuáles son los plazos que establece la nueva ley?
Según la Ley 5/2019:
- Durante la primera mitad del préstamo: el banco puede iniciar un procedimiento judicial solo si existen 12 cuotas impagadas o si la deuda equivale al 3 % del importe total del préstamo.
- Durante la segunda mitad del préstamo: se requiere al menos 15 cuotas impagadas o que el importe pendiente supere el 7 % del capital concedido.
Esto significa que los bancos ya no pueden ejecutar una hipoteca por retrasos breves o incidentales. La norma busca equilibrar los derechos del deudor y del acreedor.
¿Qué ocurre con las deudas hipotecarias anteriores a 2019?
La nueva ley entró en vigor el 16 de junio de 2019, por lo que muchas personas se preguntan qué sucede con las hipotecas contratadas antes de esa fecha. El Tribunal Supremo, en su sentencia 463/2019, determinó que los procedimientos iniciados bajo la normativa anterior también deben ajustarse a los nuevos criterios de proporcionalidad.
En la práctica, esto implica que si el incumplimiento del deudor no alcanza los plazos o porcentajes exigidos por la ley actual, el procedimiento debe sobreseerse. En cambio, si el impago supera esos límites, el proceso judicial puede continuar.
¿Qué opciones hay cuando analizas que «no puedo pagar la hipoteca»?
Antes de que el banco inicie una ejecución, es importante actuar y buscar soluciones legales y financieras. Existen mecanismos y programas destinados a personas con dificultades económicas, especialmente cuando la vivienda hipotecada es la habitual.
El Código de Buenas Prácticas permite negociar con la entidad financiera para adaptar las condiciones del préstamo a la realidad económica del deudor. Para acceder, se deben cumplir ciertos requisitos relacionados con los ingresos familiares, el valor de la vivienda y la situación económica reciente.
Las principales alternativas son:
1. Reestructurar la deuda
Reestructurar la deuda implica modificar las condiciones del préstamo hipotecario: plazo, tipo de interés o importe de la cuota.
Los requisitos principales son:
- Que la cuota hipotecaria supere el 50 % de los ingresos netos familiares.
- Que la vivienda no supere los 300.000 € de valor.
- Que los ingresos no excedan de tres veces el IPREM anual.
- Que en los últimos cuatro años haya habido un empeoramiento económico significativo.
Esta opción busca facilitar el pago y evitar el impago prolongado.
2. Quita de deuda
La quita hipotecaria consiste en que la entidad financiera perdone una parte de la deuda para facilitar su pago. Se aplica tras analizar la situación económica y patrimonial del deudor. Es una medida menos frecuente, pero útil en casos de sobreendeudamiento grave.
3. Dación en pago
Con la dación en pago, el deudor entrega la vivienda al banco para cancelar totalmente la deuda, incluso si el valor de la vivienda es inferior al préstamo pendiente. Esta opción permite empezar de cero y evita que queden deudas residuales tras la pérdida de la vivienda.
4. Acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad
La Ley de la Segunda Oportunidad es un mecanismo legal que permite a personas físicas cancelar sus deudas, incluidas las hipotecarias, cuando se demuestra la insolvencia.
Desde la reforma de 2022, esta ley ofrece mayor protección para la vivienda habitual, permitiendo conservarla en algunos casos. Si el banco ya ha ejecutado la hipoteca, la ley puede eliminar la deuda restante, evitando que el deudor siga respondiendo con su patrimonio futuro.
En Debify analizamos cada caso para determinar si una persona cumple los requisitos para acogerse a este mecanismo y liberarse de sus deudas.
5. Vender la vivienda
Otra alternativa es vender la vivienda antes de que se inicie la ejecución hipotecaria. De esta forma, se puede saldar la deuda con el dinero de la venta y evitar los costes judiciales.
Existen tres escenarios comunes:
- Venta con cancelación total: el precio cubre el importe pendiente del préstamo.
- Venta con cancelación parcial: si el valor de venta es inferior a la deuda, se genera una deuda personal, no hipotecaria.
- Subrogación del comprador: el comprador asume la hipoteca, con aprobación del banco.
También existe la llamada hipoteca puente, que unifica dos préstamos cuando se cambia de vivienda, reduciendo la carga mensual.
Consecuencias de no pagar la hipoteca
El impago prolongado puede generar:
- Intereses moratorios elevados.
- Inclusión en ficheros de morosidad (ASNEF, Experian).
- Procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria.
- Pérdida de la vivienda y, en algunos casos, mantenimiento de deuda residual.
Por eso es esencial actuar con antelación y buscar soluciones reales antes de que la situación se agrave.
Completa la información con este artículo sobre «¿Qué es la quita hipotecaria?«
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Conclusión
No poder pagar la hipoteca no significa perderlo todo. Las leyes actuales protegen más que nunca a las personas que atraviesan dificultades económicas, siempre que actúen a tiempo y se informen bien de sus derechos y opciones.
En Debify, te ayudamos a entender tus alternativas y a dar el primer paso para liberarte de las deudas y recuperar tu tranquilidad financiera.
